Neu 2008-10-14:
Leserzuschrift-DE zur Entschuldung in einer Hyperinflation:
Sehr geehrter Herr Eichelburg, seit einem Jahr lese ich sehr interessiert Ihre Seite. Vielen Dank für die vielen Informationen! Gestern schrieben Sie aber, daß sich in der Hyperinflation niemand entschulden kann (z. B. Hauskredit). Ist aber in der Hyperinflation nicht alles weg, d. h. Vermögen und auch Schulden? Zweite Frage: Wenn ein Brot z. B. 100000 € kostet in der Hyperinflation, könnte man mit diesen 100000 € nicht seinen Kredit ablösen statt sich ein Brot zu kaufen?Sehr geehrter Herr Eichelburg, seit einem Jahr lese ich sehr interessiert Ihre Seite. Vielen Dank für die vielen Informationen! Gestern schrieben Sie aber, daß sich in der Hyperinflation niemand entschulden kann (z. B. Hauskredit). Ist aber in der Hyperinflation nicht alles weg, d. h. Vermögen und auch Schulden? Zweite Frage: Wenn ein Brot z. B. 100000 € kostet in der Hyperinflation, könnte man mit diesen 100000 € nicht seinen Kredit ablösen statt sich ein Brot zu kaufen?
Eine Entschuldung ist erst in einer späten Phase möglich, wenn auch die Einkommen ansteigen. In der frühen Phase explodieren wie jetzt die Lebenshaltungskosten, die Einkommen steigen aber nicht. Die meisten fallen dann um.
Solche Spekulationen dürfen nur Investment-Profis mit Reserven machen, keine überbelasteten, angestellten Hauskäufer ohne Ahnung. So werden etwa die "lebenden Hedge-Fonds" in Österreich mit ihren endfälligen CHF-Krediten bald ihre "Margin Calls" von den Banken bekommen, dann fallen sie reihenweise um, da sie kein Geld in den Tilgungsträger nachschiessen können.
Neu 2008-07-22:
UK: wenn die Bank desperat genug ist gibt sie Rabatt auf sofortige Rückzahlung:
BBC: 'Take cash and leave' says lender
A former sub-prime mortgage lender is offering an 8% discount to its borrowers if they redeem their loans.
Edeus is also willing to waive its early redemption and exit fees, but people will have to pay any set-up fees that might be demanded by a new mortgage lender.
Neu 2008-06-28:
Staatsschulden-Rückzahlung nur bei Hungertod des Volkes:
Leserzuschrift-DE:
ich habe einmal eine interessante Berechnung zu den Dimensionen der deutschen Staatsverschuldung durchgeführt. Das Ergebnis sehen Sie nachfolgend und können Sie gerne (nach nochmaliger Berechnung) veröffentlichen:
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1. Die Staatsverschuldung liegt momentan bei ca. 1.510.000.000.000 Euro (1,51 Billionen).
2. Schuldenzuwachs pro Sekunde = 474 Euro (das macht in der Stunde 28.440 Euro; am Tag 40.953.600 Euro; im Jahr 14.948.064.000 Euro).
3. Allein um den Schuldenzuwachs im Jahr 2008 aufzufangen müssten ca. 356.000 Beschäftige auf ihre komplettes Durchschnitts-Bruutoeinkommen von ca. 42.000 Euro (Wert aus 2006) verzichten. Sie und ihre Familien würden dann leider verhungern.
4. Um die gesamte Verschuldung abzutragen (1,51 Billionen Euro) wäre es erforderlich, dass 35.952.380 Beschäftigte ein Jahr lang auf ihr komplettes Durchschnitts-Bruttoeinkommen in Höhe von ca. 42.000 Euro verzichten. Deutschland hat rund 40.000.000 Arbeitnehmer. Wollte man die Verschuldung innerhalb eines Jahres auflösen, müssten ca. 36 Mio Arbeitnehmer voll arbeiten, dürften aber nichts ausgeben und würden damit inklusive ihrer Familien leider verhungern. Nur 4 Mio Arbeitnehmer und ihre Angehörigen wären dann von "ihren" Staatsschulden in Höhe von 18.338 Euro (pro Kopf!) befreit.
Diese im Grunde unvorstellbaren Zahlen zeigen auf, dass es völlig unmöglich ist, die Staatsverschuldung wieder zurück zu fahren. Schon das Stoppen des Schuldenzuwachses an sich ist dem Staat, wie die Schuldenuhr de facto jeden Tag aufs Neue zeigt, absolut nicht möglich. Und das im angeblichen WirtschaftsAUFSCHWUNG!
Der Fakt des ständigen Schuldenzuwachses widerlegt auch das permanente, wirklich dumme Gequatsche unserer unterbelichteten Politiker vom angeblichen Schuldenabbau. Genau das Gegenteil ist der Fall. Zum Zwecke ihres Machterhaltes drucken sie fortlaufend neues Geld in Form von neuen Schulden, mit dem sie dann "Wohltaten" unters Volk bringen und damit ihre teuren Verwaltungs-, besser Verteilungsapparte rechtfertigen können. Die einzigen, die davon etwas haben, sind die Politiker, die auf diese Weise viel zu viel Geld verdienen und die Bürger unnötig vom Staat abhängig machen und durch immer höhere Gebühren, Beiträge und Steuern maßlos gägngeln. Bei den Bürgern dagegen türmen sich die Staatsschulden in immer ungeahntere Höhen auf (pro Kopf derzeit ca. 18.338 Euro).
Neu 2008-05-29:
Konsumieren auf Kredit, als gäbe es kein Morgen:
Welt: Die Verschwendungssucht der jungen Generation
Peter Zwegat – Deutschlands bekanntester Schuldnerberater. In der RTL-Sendung "Raus aus den Schulden" (bis zu fünf Millionen Zuschauer), entwirft der Berliner jede Woche Entschuldungspläne. Mit WELT ONLINE sprach Peter Zwegat über sein altes Auto ohne Tüv, die Geldfalle Handy und die junge Generation.
WELT ONLINE: In ihrer Sendung müssen sie den Leuten, um ihnen zu helfen, oft etwas wegnehmen. Was tut am meisten weh?
Zwegat: Bei Frauen ist es all das, was mit der Einrichtung zu tun hat. Männer leiden darunter, wenn ich ihnen ihr Auto nehme. 70 Prozent der Autos der Deutschen sind auf Pump gekauft. Den Ratenkauf will ich aber nicht grundsätzlich kritisieren. In den Berufsschulen hatte ich zur Illustration ein Schlachtermesser dabei, das ich vor den Schülern gewetzt habe. Damit kann ich jemanden umbringen, aber auch Brot schneiden. So ist es mit Schulden auch, man muss sie manchmal machen, um sich zu verbessern oder sogar um zu überleben.
Neu 2008-02-28:
Da haben wir es - Schulden machen auch krank:
Schlecht fühlt man sich mit Schulden sowieso - eine neue wissenschaftliche Studie belegt: Pleite macht krank. Die Wissenschaftler fordern nun, die medizinische Versorgung für Schuldner zu verbessern.
Ärzte finden natürlich immer etwas zu behandeln. Also sind Schulden gut für sie - sie bringen Geld.
Neu 2008-02-16:
Eine Warnung aus den USA an Spekulanten auf Kredit:
Eine Zuschrift an David Galland in Casey's RoomPrint:
I received the following note from a subscriber, Daniel T. I thought you’d find the following excerpt of interest.
Dear David,
I want to convey something that may be of interest to you, with regard to what’s happening in the ongoing saga of the big banks. About six weeks ago, a close friend told me that she had just gotten a letter from her mortgage lender informing her that her HELOC (Home Equity Line of Credit) is now frozen due to the "current financial climate" or some vague reason like that.I immediately thought about my own HELOC and said to myself “They won’t ever do that to me – I’m an accredited investor, never ever a late payment on anything, no credit card debt, no car loans, lots of equity in a higher-end home in a neighborhood that actually appreciated in the last year, great FICO score, etc." My HELOC was for about $250,000, which I never touched and only thought of it as perhaps useful one day for some quick cash to bridge some investment opportunity, or whatever.
But because I believe Bud Conrad and all his brilliant analyses (not to mention you and the rest of the Casey crew), I decided to take all of my equity money out of the HELOC except for a few thousand, and put it into something that will return, at the very least, the cost of the interest payment and exceed even that for some profit. (That’s not hard to do being a Casey Research subscriber).
Guess what? In less than a week, I got the same letter as my friend. It was from IndyMac Bank, one of the bigger banks, telling me that my HELOC was now
frozen. From the contents of the letter, I could tell that it came from another department of IndyMac which had no idea I had just cleaned them out.
You better believe that I was very happy I got those $$$ out and put them to good use.I tell you this so as to possibly warn others, especially those that are absolutely depending on their HELOC to carry them through rough times. We are going to see a lot more of this. If they would do this to someone with my financial profile, then, well... look out.
Man hat diesem Millionär (Accredited Investor) mit extra-weisser Kreditweste auch die HELOC-Kreditlinie (besichert mit dem eigenen Haus) eingefroren, wie allen anderen. Der nächste Schritt ist natürlich die Rückforderung des Kredites. In diesem Fall dürfte der HELOC-Kredit in Gold und Goldminen geflossen sein.
Es ist auch eine Warnung an Unternehmer, die mit solchen Kreditlinien ihre Firmen finanzieren. Diese können jederzeit eingefroren oder gekürzt werden. Das ist in Deutschland rund um 2002 massenhaft passiert. Die Bank kennt dann kein Erbarmen und hält sich stur an ihre Modelle.
Neu 2008-02-13:
Deutschland will Kreditnehmer besser schützen:
Welt: Gesetz schützt Hausbesitzer vor Spekulanten
Die Regierung will Eigenheimbesitzer und mittelständische Unternehmen vor dem Weiterverkauf ihrer Immobiliendarlehen an Spekulanten schützen. Banken müssen ihren Kunden demnächst auch Hypothekendarlehen anbieten, die garantiert nicht an Dritte verschachert werden.
Neu 2008-01-31:
Kann man sich in einer Hyperinflation leicht entschulden?
Krassimir Petrov: Is Real Estate a Good Hedge Against Hyperinflation?
Say the borrower makes $2,000 — $1,000 goes to pay the mortgage; the other $1,000 goes to pay the bills. Rising food and gasoline prices squeeze the borrower. To pay the bills, he cuts down on consumption, but the bills overwhelm him — they cost him now $1,600. He got a raise and his salary is now $2,300, but he must still borrow some more, maybe on his credit cards, to pay the bills and keep up with the mortgage. He falls deeper and deeper into debt. The higher interest on the credit drains more and more of his income, leaving less for living expenses and the mortgage. Eventually, the consumer buckles. Only now it becomes apparent that he erred — he knew all along that he was paying off his mortgage with cheaper dollars, but he didn’t realize that the same cheap dollars made up his monthly salary. Even a mortgage with a fixed interest rate and fixed monthly payments did not help. Many fell for this in the 1970s, but few saw it coming. Worse, many seem to fall for this today, yet no one warns them. Forewarned is forearmed!
Thus, leveraged real estate is not only a poor hedge against inflation, but also a very risky one. However, if you must hedge, then hedge with gold, not with real estate.
Ein MUST READ für alle Hypotheken-Sklaven. Kurz gesagt: die Kosten steigen schneller als sich die Hypothekenrate real verkleinert. Das wirkliche Hedge gegen Hyperinflation ist nicht Kredit-Immobilien, sondern Gold.
Neu 2008-01-13:
Konkurs-Tourismus in den Elsass:
Süddeutsche: Schulden-Tourismus mit Hindernissen
Im Elsass gilt ein in Europa einmaliges Insolvenzrecht, viele Pleitiers wollen sich dort ihrer Gläubiger entledigen - auch mit Tricks, die Frankreichs Justiz nicht gerne sieht.
Für allen jene, die nicht 6..8 Jahre auf das Existenzminimum gepfändet werden wollen - nachdem sie zu stark an Kredite geglaubt haben.
Neu 2008-01-08:
Man findet immer einen Weg, einen Kredit zu kündigen:
Spiegel: Alarmstufe Rot für Eigenheimbesitzer
Horrorvision für Eigenheimbesitzer: Plötzlich steht ein Finanzinvestor vor der Tür, der den Baukredit von der Hausbank gekauft hat. Für die Betroffenen steht dann nicht selten das Haus auf dem Spiel – und womöglich die gesamte finanzielle Existenz.
Sobald ein Darlehen "notleidend", der Kreditnehmer also im Rückstand ist, kann der Vertragspartner das Vertragsverhältnis aufkündigen. Was dann normalerweise folgt, ist die Zwangsvollstreckung.
Aber auch die zahlungsfähige Kundschaft werde nicht selten bald nach dem Weiterverkauf Probleme bekommen, warnt Verbraucherschützer Westphal. Denn die Finanzinvestoren nutzten auch die rechtlichen Grauzonen gnadenlos aus. Eine Möglichkeit bietet zum Beispiel die Neubewertung der Sicherheiten oder der Bonität. Da wird dann gerne einmal behauptet, die Immobilie sei im Wert gesunken, oder die Vermögens- und Einkommensnachweise werden angezweifelt. "Dann ist der Kredit plötzlich notleidend und somit kündbar, selbst, wenn er immer brav bedient wurde", erklärt Westphal.
Neu 2008-01-06:
Brillante Leserzuschrift zum Thema Immobilien:
Ich möchte einige Gedanken zum Thema selbstgenutzte Immobilien äußern.
Aufgrund der Gehirnwäsche durch die Massenmedien herrscht bei vielen die Vorstellung, daß eine selbstgenutzte Immobilie zwangsläufig eine supertolle Anlage sei und das man auf jeden Fall langfristig billiger wohnt, als zur Miete.
Aber meiner Meinung nach ist selbstgenutztes Wohneigentum ein Investment mit miserabler Rendite und hat spekulativen Charakter.
Die tollen Renditeberechnungen in den bunten Verkaufsprospekten gehen davon aus, daß der Wert einer Immobilie jedes Jahr ein paar Prozent steigt und daß die Mieten jedes Jahr ein paar Prozent steigen. Dies wird über einen Zeitraum von gut einer Generation in die Zukunft fortgeschrieben. Nur dann ist die Immobilie das tolle Investment, wie im Verkaufsprospekt beschrieben.
Das Problem ist, daß niemand die Wertentwicklung von Immobilien sowie Zinsen und Mieten über einen Zeitraum von einer Generation vorhersagen kann.
Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist häufig eine "emotionale" Angelegenheit.
Der Unterzeichner hat zweimal im engsten Verwandtenkreis erlebt, daß zu üppig und aufwendig gebaut wurde. Da fallen dann Worte wie:
"Man gönnt sich doch sonst nichts!" oder "Schließlich bauen wir nur einmal!"
Es mußte auch unbedingt der sündhaft teure Ofen sein, der aber wie alle Luxusartikel (z.B. auch diverser Schnickschnack am Auto) einen miserablen Wiederverkaufswert hat. Wie fragt der Metzger? "Darf's ein bischen mehr sein?"
Kein Problem für den, der das Geld hat- viel Platz ist bequem und komfortabel.
Es ist aber wirtschaftlich nicht sinnvoll, mehr Wohnraum vorzuhalten als man braucht.
Wohnkomfort und die Rendite des Investments "eigengenutzte Immobilie" lassen sich eben schwer miteinander vereinen.
In Deutschland leben mehr Menschen zur Miete als im Eigentum.
Da Politiker wiedergewählt werden wollen, werden Mieter durch das Mietrecht zum Nachteil des Vermieters verhätschelt.
Der Unterzeichner ist Mieter und Vermieter und kann beide Seiten der Medaille gut nachvollziehen.
Das Mietrecht hält auch die Mieten niedrig.
Der Gesetzgeber subventioniert den Wohnungsbau für Mieter.
"Besserverdienende" können dadurch Steuern sparen.
Die Häuslebauer ergeben viel weniger Wählerstimmen als die Mieter. Also reicht doch für diese Wähhlergruppe nach dem Willen des Gesetzgebers eine viel geringere Bau-Subventionierung aus.
Nachfolgend einige Ausführungen zum spekulativen Charakter von selbstgenutzten Immobilien.
Jemand kauft ein Haus für z.B. 400.000 € und bringt 100.000 € Eigenkapital ein.
Das eingesetzte Eigenkapital bringt natürlich keine Zinsen mehr auf der Bank, für die ich als Mieter Gold kaufen könnte.Angenommen unser Jemand muß das Haus verkaufen relativ schnell verkaufen (Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, neuer Job) und erzielt nur einen Verkaufserlös von 300.000 €, so verliert er sein Eigenkapital total!
Die frisch vermählten hartgeld.com Leser mögen mir verzeihen, aber eine realistische Scheidungsquote von 30 % (in Großstädten 50 %)bedeutet eben ganz nüchtern betrachtet für ein "Investment" in eine eigengenutzte Immobilie ein 30% iges Risiko eines finanziellen Desaster.
Ein Arbeitskollege erzählte, daß in seinem Bekanntenkreis ein Paar noch ohne Kinder eine eigengenutzte Immobilie gekauft hat.Es mußte ganz einfach sein! Die ganze Verwandtschaft lebte schon in Eigenheimen. Für die mit heißer Nadel gestrickte Finanzierung waren beide Einkommen des Paares notwendig.
Unvorhersehbare Ausgaben, Luxus, Urlaub werden aus der Nachschichtzulage und Überstunden finanziert.
Wenn es ganz dick kommt und die Immobilie zwangsversteigert wird, ist der Verkaufserlös meistens noch geringer und das bedeutet bezüglich des Eigenkapitals eine Pflicht zum Nachschießen von Kapital, was i.d.R. nicht vorhanden ist. Hier wartet der Schuldenturm!
Natürlich kann ich auch Glück haben, daß die Stadt das S-Bahnnetz erweitert und mein Wohnort Hintertupfendorf nun S-Bahnanschluß hat. Dann freue ich mich über meinen dicken Reibach mit der Wertsteigerung meiner selbstgenutzten Immobilie.
Aber diese Wertsteigerung kann ich i.d.R. nicht geltend machen. Ich müßte dann verkaufen und umziehen.
Ich kann aber auch Pech haben weil die Stadt zwei Straßenzüge weiter ein offenes Heim baut, um die jugendlichen S-Bahn Schläger zu resozialisieren.Dann fällt meine Immobilie im Wert.
Wenn ich spekulieren möchte, mache ich das lieber mit Aktien. Da gibt es wenigstens keine Nachschußpflicht.
Und bei Blue Chips ist auch ein Totalverlust nahezu ausgeschlossen.
Noch besser spekulieren läßt es sich heute mit Gold. Das behält immer seinen Wert.
Fast vergessen hätte ich, daß beim Kauf einer Immobilie das Geld für Maklercourtage, Grunderwerbssteuer und Notargebühren unwiderruflich weg ist. Im Gegensatz zum teuren Luxus-Ofen, der im Winter wenigstens noch wärmt.
Nach gut einer Generation ist das auf Kredit gekaufte Haus i.d.R. schuldenfrei. Ab jetzt kann richtig Gold gekauft werden.Aber oh Schreck, ein neuer Heizkessel muß her, die Warmwasserinstallation ist verkalkt, die Fenster sehen bescheiden aus und das Dach müßte auch neu gedeckt werden. Das alles kostet richtig Geld! Zwischendurch muß auch mal geweißelt werden und der Staat schiebt eine "Wärmeschutzverordnung" nach, was wieder ungeplante Kosten bedeutet.
Und wenn die Gemeinde die Straße verbreitern möchte, interessiert sie sich nicht für die Rendite- Rechnung des Hausbesitzers.Zahlen darf der Eigentümer!
Aber immerhin ist ein schuldenfreies Haus eine gute Altersvorsorge und kann vererbt werden, vorausgesetzt der kleptokratische Staat greift nicht noch mehr bei der Erbschaftssteuer ab.Wenn ich ein Haus aus den 60-70er Jahren erben, würde, würde ich wohl schwer umbauen- oder gleich abreißen und neu bauen.Und wenn die Erben nicht mehr in Hintertupfendorf wohnen und auch nicht zurück möchten, muß das alte Haus verkauft werden.Ein potentieller Käufer zahlt aber keinen ideellen Preis für ein Haus, in dem die Erben ihre Kindheit und Jugend verlebt haben, sondern einen Preis für irgendein altes Haus in Hintertupfendorf. Von diesen alten Häusern werden z.Z. sehr viele vererbt. Und je höher der Reparaturstau ist, umso niedriger ist der Verkaufspreis.
Eine eigengenutzte Immobilie ist eben in erster Linie ein Kauf eines Produktes, eine Ausgabe und keine Investition!
Vielen Dank für diese Klarstellungen. Daraus sollte man einen Artikel machen.
Die Zuschrift enthält eigentlich alles, was man zu diesem Thema wissen muss. Und auch gute Hinweise zur Due Dilligence bei Immobilien.